Il fut un temps où une laveuse-sécheuse dans l’unité était perçue comme un luxe dans un immeuble multilogements. Aujourd’hui, aucun gestionnaire immobilier sérieux n’essaierait de louer des unités sans cela. La même transformation est en cours avec la connectivité Internet, et elle s’accélère plus vite que bien des gestionnaires ne le réalisent.
Le Wi-Fi géré dans les immeubles multilogements franchit un cap. Ce n’est plus simplement un argument dans une brochure marketing aux côtés des terrasses sur le toit et des spas pour animaux. Cela devient une composante d’infrastructure, aussi fondamentale au fonctionnement d’un immeuble que l’électricité, l’eau ou le chauffage. Cette évolution entraîne des répercussions importantes sur la façon dont les propriétaires et les gestionnaires envisagent la connectivité, ainsi que sur le revenu net d’exploitation (RNE) et la valeur de leurs actifs immobiliers.
Avant d’aborder l’argument d’affaires, il vaut la peine de comprendre où se situent les résidents. Les données sont sans équivoque. Selon le sondage 2024 sur les préférences des locataires de la NMHC et de Grace Hill, une étude fondée sur les réponses de plus de 1720 locataires aux États-Unis, 90 % des répondants ne loueraient pas un appartement sans un accès Internet haute vitesse fiable. Il ne s’agit pas d’une simple préférence. C’est une exigence de base. Le même sondage révèle que 87 % des locataires considèrent qu’avoir Internet disponible dès l’emménagement est « très important » ou « absolument essentiel ».
Sur le plan opérationnel, cela veut dire beaucoup. Les résidents n’arrivent pas dans un nouvel appartement en s’attendant à devoir appeler un fournisseur Internet, attendre un technicien ou installer eux-mêmes un modem pendant qu’ils déballent leurs boîtes. Ils s’attendent à se connecter immédiatement. Cette attente ressemble à celle qu’ils ont envers l’électricité. Personne n’emménage dans un appartement en espérant que les lumières finiront par fonctionner.
Le changement de perception à l’égard d’une couverture à l’échelle de la communauté est tout aussi révélateur. L’intérêt pour le Wi-Fi dans l’ensemble de la propriété, c’est-à-dire une connectivité qui suit les résidents de leur unité jusque dans les corridors, les aires communes, les garages et les espaces extérieurs, a atteint 59 % des répondants en 2024. Et cette tendance ne va que dans une direction.
C’est pourquoi Internet est de plus en plus perçu comme le « quatrième service essentiel », aux côtés de l’eau, de l’électricité et du gaz. Cela reflète un véritable changement dans la façon dont les résidents évaluent leur milieu de vie, et une occasion croissante pour les leaders du secteur multilogements.
Dans un immeuble multilogements, un modèle de Wi-Fi géré signifie que le propriétaire ou l’exploitant déploie et entretient une seule infrastructure réseau à l’échelle de l’immeuble, plutôt que de laisser chaque résident se procurer sa propre connexion Internet de façon indépendante. Les résidents se connectent à un réseau sécurisé, géré de manière professionnelle, dans leur unité, dans les espaces communs et partout entre les deux.
C’est très différent du simple fait d’offrir un « Wi-Fi gratuit » dans le hall d’entrée. Une solution de Wi-Fi géré bien déployée, comme DV Maestro de Datavalet, couvre l’ensemble de l’immeuble à l’aide d’équipements de calibre entreprise, d’une surveillance centralisée du réseau, d’un soutien dédié et de forfaits de service à paliers qui permettent aux résidents de choisir les vitesses dont ils ont besoin.
La comparaison avec la façon dont l’électricité est fournie est tout à fait pertinente. Un immeuble ne demande pas à chaque locataire d’organiser lui-même son raccordement au réseau électrique. L’infrastructure est détenue et gérée au niveau de la propriété, offerte comme un service et facturée en conséquence. Le Wi-Fi géré fonctionne de la même façon, et les avantages opérationnels pour les gestionnaires immobiliers sont tout aussi importants.
C’est ici que la conversation passe de l’expérience résidentielle aux états financiers.
Pour les propriétaires, le Wi-Fi géré ouvre un canal de revenus direct qui n’existait pas auparavant. Lorsque l’Internet est offert comme un service à l’échelle de l’immeuble, qu’il soit inclus dans le loyer ou présenté comme des frais technologiques clairement détaillés, il génère un revenu récurrent. Ce revenu revient à la propriété, plutôt qu’à un fournisseur tiers qui capte les résidents comme ses propres clients.
Selon le modèle choisi, les propriétaires peuvent générer des revenus mensuels significatifs par unité grâce à des forfaits Internet gérés. Dans un immeuble de 100 unités, même un revenu modeste par unité peut représenter une contribution importante au RNE. Et comme le RNE demeure le principal moteur de la valorisation immobilière dans l’immobilier, même une hausse relativement modeste du revenu annuel peut se traduire par une augmentation marquée de la valeur estimée de l’actif.
Le calcul est simple : si un immeuble génère un RNE de 40 $ par unité par mois sur 100 unités, cela représente 48 000 $ de RNE annuel. À un taux de capitalisation de 5 %, cela correspond à près de 1 million de dollars de valeur immobilière additionnelle.
Au-delà des revenus directs, le Wi-Fi géré améliore le RNE en favorisant la rétention des résidents. La vacance coûte cher : loyers perdus, frais de location, coûts de remise en état des unités. Les propriétés qui offrent une expérience de connectivité fluide, y compris un accès dès l’emménagement et une couverture constante partout dans l’immeuble, obtiennent généralement de meilleurs taux de satisfaction et un plus faible roulement. Des recherches de Parks Associates ont montré une satisfaction résidentielle plus élevée et de meilleurs scores nets de recommandation dans les propriétés dotées d’un Wi-Fi géré. C’est un indicateur clair que la connectivité influence les décisions de renouvellement.
Il y a aussi un gain d’efficacité opérationnelle. Un réseau bien géré réduit la pression sur le personnel de la propriété, qui doit autrement traiter les plaintes liées à la connectivité, coordonner plusieurs fournisseurs et composer avec un environnement technique fragmenté dans des dizaines, voire des centaines, d’unités. Le soutien centralisé et la gestion à distance du réseau éliminent une bonne partie de cette friction et libèrent du temps pour des tâches à plus forte valeur ajoutée.
Pour les exploitants multilogements qui souhaitent évaluer le potentiel de revenus du Wi-Fi géré pour leur propre portefeuille, Datavalet offre aussi un calculateur de RNE afin de modéliser l’impact financier avant de passer au déploiement.
La notion de service essentiel va au-delà de l’accès Internet pour les résidents. Les immeubles multilogements modernes deviennent de plus en plus des écosystèmes numériques. Serrures intelligentes, interphones vidéo, casiers à colis, systèmes d’accès sans clé, bornes de recharge pour véhicules électriques, capteurs de détection de fuite, thermostats intelligents et plateformes d’automatisation du bâtiment dépendent tous d’une infrastructure réseau fiable et toujours active.
Il ne s’agit plus de fonctions émergentes. Les résidents s’attendent de plus en plus à en bénéficier dès le premier jour. Selon Parks Associates, 83% des résidents perçoivent une forte valeur dans les commodités liées aux immeubles intelligents, alors que seulement 14% des propriétés les offrent actuellement. Cela met en lumière un écart important entre les attentes et la réalité.
Cet écart ne peut être comblé qu’avec une infrastructure adéquate. Un réseau géré à l’échelle de la propriété constitue la base qui rend toutes ces technologies d’immeuble intelligent viables à grande échelle. Sans lui, chaque appareil devient une solution isolée, soutenue par un assemblage de connexions grand public qui n’ont jamais été conçues pour supporter les opérations d’un immeuble.
Quand les propriétaires considèrent la connectivité comme une infrastructure plutôt que comme une commodité, ils prennent aussi une décision sur la compétitivité technologique à long terme de leur actif. Les immeubles qui mettent cette infrastructure en place dès maintenant seront mieux positionnés pour attirer des résidents, soutenir l’intégration de technologies immobilières et commander des loyers supérieurs au cours de la prochaine décennie.
Il est important de noter que cette transition, du statut de commodité à celui de service essentiel, n’est pas théorique. Elle se concrétise déjà sur le terrain dans le secteur multilogements, et le contexte réglementaire l’a renforcée.
Au début de 2025, la Federal Communications Commission a décidé de ne pas aller de l’avant avec un projet d’interdiction des ententes de facturation groupée pour l’Internet à large bande dans les immeubles résidentiels. La FCC a indiqué qu’une telle interdiction pourrait faire grimper les coûts d’Internet pour les résidents d’appartements jusqu’à 50 %. Des groupes de l’industrie, dont la National Apartment Association et le National Multifamily Housing Council, ont appuyé cette décision en soutenant que les modèles de connectivité gérée et de facturation groupée permettent d’offrir aux résidents un service plus uniforme et à meilleur prix. La logique est la même que celle appliquée aux tarifs groupés pour d’autres services essentiels.
Cette décision a donc levé un obstacle important et permis aux exploitants d’immeubles multilogements de poursuivre le déploiement de la connectivité gérée à grande échelle, sans incertitude réglementaire pesant sur le modèle.
Si vous gérez ou possédez une propriété multilogements et que la connectivité Internet demeure encore quelque chose que les résidents doivent organiser eux-mêmes, la période où cela pouvait être considéré comme acceptable se referme rapidement.
La dynamique concurrentielle est en train de changer. Les propriétés qui offrent un Wi-Fi géré à l’échelle de l’immeuble, avec un accès dès l’emménagement, des vitesses constantes et un soutien fiable, se démarquent dans un marché où la connectivité devient un standard attendu. Celles qui ne l’offrent pas commencent déjà à en ressentir l’absence dans les conversations de location.
Plus important encore, l’argument financier a gagné en maturité. Le Wi-Fi géré n’est plus seulement un investissement dans l’expérience résidentielle. C’est un véritable levier de RNE qui génère des revenus récurrents, soutient la valeur de la propriété, réduit les coûts liés à la vacance et rend possibles les intégrations intelligentes qu’attendent les résidents d’aujourd’hui.
L’infrastructure liée à l’électricité et au chauffage a toujours fait partie de la valeur d’un immeuble. L’infrastructure de connectivité suit maintenant la même trajectoire.
Déployer un Wi-Fi géré à l’échelle d’une propriété n’est pas un projet à faire soi-même. Cela exige des équipements de calibre entreprise, une conception réseau adéquate, une surveillance continue, un soutien destiné aux résidents et une plateforme de gestion qui donne aux exploitants une visibilité sur l’ensemble de leur portefeuille. DV Maestro de Datavalet a été conçu précisément pour cela. La solution offre un service Internet résident à l’échelle de la propriété avec des forfaits à paliers, un portail de gestion dédié et une structure de soutien opérationnel qui permet aux gestionnaires immobiliers d’offrir la connectivité comme un service, sans devoir se transformer en équipe d’exploitation réseau.
Le passage du statut de commodité à celui de service essentiel n’est pas à venir. Il est déjà bien entamé. Pour les exploitants du secteur multilogements, la question n’est plus de savoir s’il faut faire la transition, mais à quelle vitesse.
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